A-)KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR?

            İş sahibinin bir arsanın (bir taşınmazın) muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, müteahhidin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, geçerliliği resmi şekle bağlı, kural olarak ani edimli, geçici –sürekli karmaşığı, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir.  Kanunda açıkça düzenlenmeyen bu sözleşme ile ilgili ihtilafların çözümünde emsal Yargıtay Kararları büyük rol oynamaktadır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin uzun yıllardır baktığı uyuşmazlıklarda verdiği kararlar çok önem arz etmektedir.

Arsa sahibinin tapuda devir borcunun karşılığını oluşturan, müteahhidin inşaat yapma borcu karmaşık ve zorlu uğraşların sonunda yerine getirilmektedir. Müteahhidin ruhsat alırken, inşaatı yaparken ve satarken adam çalıştırma ve sermaye risklerinin altına girmesi, daha çok temerrüde düşmesine neden olmaktadır.

 B-) SÖZLEŞMENİN ANA UNSURLARI  VE ŞEKİL ŞARTI

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Buradaki şekil geçerlilik şartıdır. Emredici kural gereği resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir. Ancak şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin fiilen hayata geçirildiği, tarafların edimlerini ağırlıkla yerine getirdiğinin anlaşıldığı durumlarda bu sözleşmelerin geçersizliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanımı niteliğindedir. Şekil zorunluluğunun birinci istisnası, sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile taraflardan birinin edimini tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmiş olması halinde diğer tarafın artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyeceği kuralıdır. Çünkü böyle bir davranış TMK’nın 2. maddesinde tanımlanan bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni koruma kuralına aykırı düşer. 15. Hukuk Dairesi 2019/396 E. , 2019/4314 K 04.11.2019

1-)Müteahhidin arsa sahibine ait taşınmaz üzerine inşaat (kat, bina, bağımsız bölüm, yapı vs.) yapma ve inşaatı teslim etme yükümlülüğü altına girmesi.

2-)Arsa sahibinin taşınmaz devretme borcu altına girmesi.

3-)Arsa sahibi ile müteahhit arasında geçerli olarak bir anlaşma yapılması.

C-)KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE MÜTEAHHİDİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ NELERDİR

Yüklenici, yapılan sözleşme ile kararlaştırılan bağımsız bölümlerin tamamlanıp eksiksiz bir şekilde arsa sahibine teslim etmek ile yükümlüdür. Müteahhidin bu yükümlüğünün yanı sıra sözleşmenin eki niteliğine sahip teknik şartnameye uygun olarak da yapının tamamlanması gerekmektedir. Örnek verecek olursak; teknik şartnamede kullanılacak malzemelerin TSE uygun malzeme kullanılması gerektiği belirtilmesine rağmen yüklenicinin buna uygun malzeme kullanmaması sözleşmeden doğan edimini ifa etmemiş olur. Müteahhidin, yapıyı belirtilen sürede ve sözleşmede belirtilen şekilde tamamlamaması halinde temerrüde düşecektir. Temerrüde düşme, arsa sahibine doğrudan fesih hakkı vermemektedir. Bunun için arsa sahibinin, müteahhide makul bir ek süre vermesi gerekmektedir. İki tarafın kusurundan kaynaklı bir gecikme olması halinde kusurlu olan tarafa konuyla ilgili ihtar çekilmesi faydalı olacaktır.

Ç-)ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE ARSA SAHİBİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

            Yapılan sözleşme iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşme olduğundan arsa sahibinin de arsayı müteahhide teslim etmek ve arsa paylarını devir etme borcunu yerine getirmesi gerekmektedir. Arsa ile ilgili fiili veya hukuki bir sorun çıkması durumunda bu durumun derhal  arsa sahibine bildirilmesi, müteahhidi sorumluluktan kurtaracaktır.

D-)KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE DAYALI UYUŞMAZLIKLAR VE DAVALAR

            Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı çok çeşitli davalar ile karşılaşılabilmekteyiz. Özellikle belli başlı davalar şu şekilde sıralanabilir;

1-)Tamamlanıp teslim edilen dairelerde bulunan eksiklik ve ayıplar

2-)Sözleşmeye konu arsanın imara açık olmaması sebebiyle ifa imkansızlığına bağlı yüklenicinin uğradığı zararın tazmini için açtığı tazminat davası

3-)Yüklenicinin sözleşmede belirtilen sürede işi tamamlamaması

4-)Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi veya sözleşmeden dönme sebebiyle tazminat davası

E-)KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ DAVASI HANGİ MAHKEMEDE AÇILIR, ZAMANAŞIMI SÜRESİ NEDİR?

Genel kural Asliye Hukuk Mahkemesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi davalarında görevli olan mahkeme türüdür. Ancak arsa sahibi ve müteahhidin tacir sıfatlarının bulunması halinde Asliye Ticaret Mahkemeleri tarafından da görev yapılabilmektedir. Taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemeler yetkili mahkeme olarak belirlenmiştir. Borçlar Kanunun da ayıbın, edim konusunun teslimi tarihinden itibaren 5 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde talep dava yoluyla ileri sürülebileceği belirtilmiştir.

Ayrıca ayıp eğer yüklenicinin kusuru ile gizlenmişse veya teslim anında kaba bir muayene ile ortaya çıkılması güç bir ayıp ise teslim tarihinden itibaren 10 yıllık zaman aşımı süresi içerisinde dava ile ileri sürülebilecektir. Zamanaşımı süresinin kesilmesi konusunda 6098 sayılı Borçlar Kanununda belirtilen zamanaşımını kesen hükümler aynen uygulanacaktır.

F-)KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE İNŞAAT ŞERHİNİN KALDIRILMASI (TERKİNİ)

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlenirken sözleşme maddelerinde bu hususa yer verilmesi durumunda, sözleşmeye konu arsanın tapu siciline müteahhit “lehine kat karşılığı inşaat hakkı vardır” şeklinde şerh düşülebilir. Uygulamada bu şerhe, kat karşılığı inşaat (sözleşmesi) şerhi denilmektedir. Kat karşılığı İnşaat Sözleşmesi feshedilmedikçe veya sona ermedikçe, bu şerhin kaldırılması (terkini) istenemez. Sözleşmenin feshi halinde, kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin kaldırılması (terkini) de mümkündür.

G-)KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE FESİH NASIL YAPILIR?

Yargıtay 25.01.1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararında “Olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda” sözleşmenin sonlandırılmasının ileriye etkili sonuç doğuracağını belirtmiştir. 25.1.1984 tarih ve 1983/3 Esas, 1984/1 Karar sayılı YiBK metnindeki varılan bu sonuç için gerekçeler ve bunların değerlendirilmiştir.

            Feshin gerçekleşmesi için inşaatın objektif olarak belirli bir orana gelmesi şartının getirilmesi, uygulamada birlik ve istikrar sağlanması bakımından gereklidir. Buna göre sözleşmeyi feshetmek isteyen taraf, bu iradesini açıklamadan önce, keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırarak inşaatın bitim oranını belirleyip, dönme iradesinin sonuçlarını önceden görebilmelidir.

Ancak bazen olayın özelliği ve niteliğinin özellikle dikkate alınması gerektiği koşullarda, bunun somut gerekçelerinin kararda gösterilmesi şartıyla bu oranın altına inmek mümkün olmalıdır. Olayının özelliği ve niteliğinin dikkate alınması gereken durumlardan önemli bir tanesi de blok veya ayrı parseller halinde yapılan inşaatlardır. Blokların durumu ve paylaşım şekline göre fesih ya da dönme hükümlerinin uygulanması söz konusudur. Kentsel dönüşüm avukatı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi için arsa sahibi ve yüklenicinin (müteahhit) anlaşarak ortak bir iradeyle fesih işlemini gerçekleştirmeleri gerekmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tek taraflı olarak feshedilemez. (Arsa sahibinin hakları) Arsa sahibi müteahhide sözleşmeden vazgeçtiğini beyan eder ve müteahhit sözleşmeyi feshetmek istemez ise arsa sahibinin mahkemeye başvurması ve mahkeme kararıyla sözleşmenin feshedilmesi mümkündür. Aksi takdirde müteahhit arsa sahibinin feshe yanaşmadığı durumlarda da ilgili mahkemeye dava açılabilmektedir.  

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİYLE İLGİLİ ÖNEMLİ YARGITAY KARARLARI;

Yargıtay

15.Hukuk Dairesi

Esas: 2017/449

Karar: 2017/2579

Karar Tarihi: 15.06.2017

” Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük olarak feshi halinde yükleniciden pay satın alan kişilerin Medeni Kanun’un 1023. maddesinden yararlanamayacakları Dairemizin yerleşik uygulaması gereğidir. Gerek yüklenici, gerekse de yükleniciden pay alan davalılara arsa sahibince yapılan arsa payı devirleri avans ödemesi niteliğinde olup, yüklenici ve ondan bağımsız bölüm satın alan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü kişilerin tümü taşınmaz üzerine kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaat yapıldığını ve yüklenicinin edimini yerine getirdiğinde bağımsız bölümlere gerçekten hak kazanacaklarını bilerek bağımsız bölüm satın almışlardır. Bağımsız bölümlerin mülkiyetini iktisap edebilmeleri için yüklenicinin arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesi ve inşaatı sözleşme koşullarına uygun olarak bitirip teslim etmesi gerekir. Somut olayda yükleniciler bloklar halindeki inşaatı bitirip teslim etmeyerek temerrüde düştükleri ve inşaatın getirildiği seviye nazara alınarak sözleşmenin geriye yönelik olarak feshine karar verildiğinden yükleniciden pay satın üçüncü kişiler avans olarak devredilen bağımsız bölümlerin mülkiyetlerine hak kazanamadıklarından adlarına olan tapu kayıtlarının iptâli ile davacılar adına miras payları oranında tesciline karar verilmesi gerekirken davalıların iyi niyetlerinin korunması gerektiğinden söz edilerek yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, bozulması uygun görülmüştür.”

T.C. YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ E. 2006/3584 K. 2007/4883 T. 17.7.2007

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Paylı Taşınmazla İlgili Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Tüm Paydaşların Katılımıyla İstenebileceği )

• SÖZLEŞMENİN FESHİ ( Paylı Taşınmazla İlgili Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Tüm Paydaşların Katılımıyla İstenebileceği )

• PAYDAŞLARIN TÜMÜNÜN KATILIMI GEREĞİ ( Paylı Taşınmazla İlgili Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Tüm Paydaşların Katılımıyla İstenebileceği )

4721/m.692

ÖZET : Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm paydaşların katılımı ile yapılması gerektiği gibi feshinin de tüm paydaşların katılımı ile istenmesi gerekir. Dosya kapsamından bazı paydaşların davada taraf olmadığı gibi muvafakatlarının da alınmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda yapılması gereken iş, bu paydaşların muvafakatlarını almak ya da bu paydaşları davaya dahil etmektir. Açıklanan eksiklikler giderilmeden esas hakkında karar verilmesi hatalıdır.

DAVA : Hükmün temyizen tetkiki davalılar Besime, Emine, Sabri, Kadir, Delali, Mecbure, Arda, Ahmet, Zülfikar, Rahime, Bülent, birleşen davanın davacıları İzzet ve Mehmet vekillerince temyiz edilmiş, Rahime vekili tarafından duruşma istenmiş ise de davetiye pulu olmadığından duruşma isteğinin reddiyle incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır ( TMK. m. 692 ).

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tüm paydaşların katılmasıyla yapıldığı gibi, bu sözleşmenin feshinin de tüm paydaşlarca birlikte istenmesi gerekir. Somut olayda, sözleşmeyi imzalayan paydaşlardan Zeynep ile Aliye davada taraf olmadığı gibi, duruşma zaptına geçirilmiş muvafakatları da bulunmamaktadır. Her ne kadar, dosyada Zeynep’in davaya muvafakatına ilişkin bir dilekçesi varsa da, bu dilekçe hakim tarafından tevsik edilmemiştir.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş; paydaşlardan Zeynep ile Aliye’nin davaya usulüne uygun muvafakatleri sağlandıktan veya davaya dahil edildikten sonra işin esası hakkında bir karar verilmesinden ibarettir.  

SONUÇ : Temyiz olunan hükmün yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA ve bozma nedenine göre işin esası hakkında şimdilik bir karar verilmesine yer olmadığına, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalılar Besime, Emine, Sabri, Kadir, Delali, Mecbure, Arda, Ahmet, Zülfikar, Rahime, Bülent, birleşen davanın davacıları İzet ve Mehmet’e geri verilmesine, 17.07.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Nakit bedel karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı irade beyanıyla feshedilebilir. Fesih geriye etkili sonuç doğurur. Ancak sözleşmeyi haksız ya da kusuruyla fesheden haksız feshin sonuçlarına katlanacaktır. (Bu yönde örnek 15.HD, 20.11.2014 T., 2014/4587 E., 2014/6698 K.

            Tüm bu bilgiler ışığında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlenmesinden, sözleşmenin tüm aşamalarıyla ifa edileceği ana kadar bu alanda uzman bir avukat aracılığı ile sürecin takibinin yapılması ve destek alınması faydalı olacaktır.

                                                                                                             Av. Fatih AL