KAMULAŞTIRMA İŞLEMİ
Kamulaştırma; Devlet tarafından bir kimsenin özel mülkiyetinde bulunan mal varlığının kamunun üstün yararının öne sürülerek kişinin rızası olmadan mülkiyet hakkını sona erdirmesi olarak tanımlanabilir.
Devlet tarafından kamulaştırma işlemi yapıldığında lehine kamulaştırma yapılan kurum, taşınmazın bedelini ödemek şartı ile bu taşınmazın üzerinde hak sahibi olur.
Kamulaştırma işlemlerine başlanmadan önce kamulaştırılacak taşınmazın yüz ölçümü, krokisi (çap ve imar durumu vs.) tamamı yaptırılarak tapuya kayıtlı bir taşınmaz ise maliki ya da maliklerinin tespiti yaptırılır. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz değilse bu durumda taşınmazı fiilen elinde bulunduran kişi ve kişilerin kim olduğu tespit edilir.
Kamulaştırılacak olan taşınmaz üzerinde tasarruf hakkına sahip kişilerin tespiti kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davalarında önemli bir rol oynamaktadır. Tespitin eksik ya da hatalı yapılmış olması ileride alınan kararın iptaline sebep olabilmektedir.
İDARE HUKUKUNDA KAMULAŞTIRMA İŞLEMİNİN YAPILMASI İÇİN BELLİ ŞARTLARIN YERİNE GETİRİLMESİ GEREKMEKTEDİR.
Kamulaştırma işlemi yapan kurumun yetkili olması, alına karar da üstün bir kamu yararının bulunması ve bu yararın zorunlu olması, kamulaştırılan taşınmazın özel mülkiyete tabii bulunması ve yasanın belirlediği çerçevede bedelin peşin ödenmesi gerekmektedir.
Yani kısacası kamulaştırmada izlenecek usul özetle şu şekildedir:
1. İdare tarafından yeterli ödeneğin temini.
2. Kamu yararı kararının alınması ve onaylanması.
3. İlgili taşınmazların belirlenmesi
4. Kamulaştırma kararının alınması.
5. Satın alma usulünün denenmesi.
6. Taşınmazın bulunduğu Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından, taşınmazın bedelinin tespiti ve idare adına tesciline karar verilmesi.
Kamulaştırma işleminde en önemli hususlardan biri kamu yararının nasıl tespit edildiği ve bu kararın kim tarafından alındığıdır. Bu karar kamulaştırma kanun 5.Maddesinde belirtilen kamu idareleri ve kamu kurumları tarafından verilebilir. Kamu yararına ilişkin karar alınmadan kamulaştırma işleminin yapılması tüm işlemlerin sakatlanmasına sebebiyet verecektir.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunun 5.Maddesinde belirtildiği üzere kararı verecek olan merciler şunlardır:
a) Kamu idareleri ve kamu tüzelkişileri;
1. 3 üncü maddenin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,
2. Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu,
3. Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni,
4. İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni,
5. Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
6. Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu,
. Üniversite, Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,
8. Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,
9. Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
10. Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı, (1)
11. Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı. (1)
b) Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,
c) Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.
KAMU YARARI KARARI ALINDIKTAN SONRA KARARIN YETKİLİ MAKAMLARCA ONAYLANMASI GEREKMEKTEDİR
Kamulaştırma kararını onaylayacak olan onay mercii de aynı kanunun 6. Maddesinde belirtilmiştir. Onay mercileri ise şunlardır;
a) Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin,
b) İlçe idare kurulları, il daimî encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,
c) Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün,
d) Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının,
e) Türkiye Radyo- Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün,
f) Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının,
g) Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın,
h) Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin,
Onayı ile tamamlanır.
Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez. (2)
Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.
KAMULAŞTIRMA İŞLEMİNDE SATIN ALMA USULÜ
Kanun 8.Maddesinde belirtildiği üzere tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır. Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, bu Kanunun 11 inci maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir.
Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir.
İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya bu Kanunun 3’üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılıyor ise, bu fıkradaki usullere göre taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.
Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.
İdare kamulaştırdığı taşınmazı özgülendiği amaca uygun olarak kullanmak zorundadır. Akdi takdirde kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içerisinden taşınmazın eski maliklerinin taşınmazı geri alma hakları doğmaktadır.
KAMULAŞTIRMADA TAPUSU VE KADASTROSU YAPILMAYAN YERLERİN TESPİTİ
Kamulaştırma Kanun 9.Maddesinde bu tür yerlerle ilgili tespitlerin ne şekilde yapıldığı açıkça belirtilmiştir. Bu bağlamda İdare, tapulama veya kadastrosu yapılmamış yerlerin durumunun tespiti için mahallin mülki amirine müracaatla, kamulaştırma yapılacak yerde iki asıl ve iki yedek olmak üzere dört bilirkişinin seçilmesini ister. Mülki amir idarenin bu istemi üzerine sekiz gün içerisinde bilirkişilerin seçilmesini ve sulh hukuk mahkemesinde yeminlerinin yaptırılarak isimlerinin kamulaştırmayı yapacak idareye bildirilmesini sağlar.
Taşınmazın tespiti yapıldığında muhtar veya vekili, ihtiyar kurulundan iki üye ve iki bilirkişi birlikte görev yaparlar.
KAMULAŞTIRILACAK TAŞINMAZIN SAHİPLERİNİN DAVETİ
Taşınmazın rayiç bedelinin tespiti için oluşturulan “kıymet taktir komisyonun” belirlediği bedel üzerinden uzlaştırma komisyonu tarafından taşınmaz sahibi davet edilir. Taşınmaz sahibi ile idarenin uzlaşması halinde taşınmazın kamulaştırılmasıyla ilgili hukuki süreç mahkemeye taşınmadan sona erecektir. Bu sebeple buradaki davet çok önemlidir. İdare, taşınmaz sahibini davet etmesine rağmen yapılan görüşmelerden bir sonuç alınmaz ise dava açma hakkı doğacaktır. Yani idarenin daveti dava şartı haline getirilmiş olup idare bu daveti yapmadan mahkemeden bedelin tespiti ile taşınmazın kendi adına tescilini talep edemez.
KAMULAŞTIRMA İŞLEMİNDE UZLAŞMA KOMİSYONUN
OLUŞUMU VE GÖREVLERİ
Davet mektubu taşınmaz sahiplerine tebliğ edildikten sonra 15 gün içinde uzlaşma komisyonu idareye başvuru yaparak anlaşma sürecini başlatmayı talep edebilmektedir. Böylece komisyon tarafından belirlenen bir tarihte taşınmazın belirlenen değerinden devri ya da trampa yoluyla idare adına kayıtlı bir taşınmaz ile değişim işlemi yapılabilecektir. Eğer taraflar bu iki seçenekten birinde anlaşırlar ise anlaşma tutanağı düzenlenir. Tutanağa anlaşılan malvarlığı bilgileri ve ödenecek olan meblağ açıkça belirtilir. Bu tutanağın düzenlenmesinden itibaren en geç 45 gün içerisinde anlaştıkları meblağ idarece hazır edilip, taşınmazın sahiplerine bildirilir. Taşınmazın malikinin belirlenen günde taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğünde idare lehine vazgeçme işlemlerini yapması istenir. Tapu müdürlüğüne bu işlemin yapılmasından sonra anlaştıkları meblağ taşınma sahibine ödenir.
KAMULAŞTIRILACAK TAŞINMAZINN BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİLİ DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Taşınmazın satın alma usulüyle yapılmaması halinde kamulaştırma yapmak isteyen idare, taşınma ile ilgili tüm belgeleri ve komisyonun tespit ettiği bedel ile bununla ilgili bilgileri ekleyerek taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurur.
Mahkemeden, taşınmazın bedelinin tespit edilerek adına tescil edilmesini talep eder. İdarenin bu yola başvurabilmesi için 2942 Sayılı kanun 8.maddesinde belirtilen anlaşma yoluyla satın alma işleminin sonuçsuz kaldığının belgelenmesi gerekmektedir. Aynı kanun 37.Maddesinde Kamulaştırılma kanunundan doğan tüm anlaşmazlıkların adli yargıda çözümlenmesi gerekenleri, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemelerinde basit yargılama usulü ile görülmesi gerektiği belirtilmiştir. Her ne kadar dava açıldığında idare kıymet taktir komisyonun belirlediği bedeli mahkemeye sunmuş ise de bu bedel mahkemeyi bağlamaz. Mahkeme atayacağı bilirkişiler vasıtasıyla kamulaştırma bedelinin tespitini yapar. Taşınmaz mal eğer paylı mülkiyete tabi bir yer ise tüm maliklerin davalı olarak gösterilmesi gerekmektedir.
Asliye hukuk mahkemesi bu dava açıldıktan sonra 30 gün içerisinde duruşma günü belirleyip dava dilekçesi ve eklerini taşınmazın sahip ya da sahiplerine tebliğe çıkarır. Taşınmaz sahiplerine tebligat ulaştıktan sonra 30 gün içerisinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açabilecektir.
Asliye hukuk mahkemesi hazırladığı tensip zaptında;
– Kamulaştırılacak taşınmaz malın tapuda kayıtlı bulunduğu yer, mevkii, pafta, ada, parsel numarası, vasfı, yüzölçümü,
-Malik veya maliklerin ad ve soyadları,
-Kamulaştırmayı yapan idarenin adı,
-14 üncü maddede öngörülen süre içerisinde, tebligat veya ilan tarihinden itibaren kamulaştırma işlemine idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilecekleri,
-Açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği,
-14 üncü maddede öngörülen süre içerisinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açanların, dava açtıklarını ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını belgelendirmedikleri takdirde, kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli üzerinden taşınmaz malın kamulaştırma yapan idare adına tescil edileceği,
-Mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı,
-Konuya ve taşınmaz malın değerine ilişkin tüm savunma ve delilleri, tebliğ tarihinden itibaren 10 gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmeleri gerektiği, hususları taraflara tensip zaptıyla birlikte tebliğe çıkarır.
BEDEL TESPİTİ VE TESCİL DAVASINDA YAPILAN DURUŞMA
Mahkeme tarafından daha önce belirlenen duruşma günün de öncelikle tarafları anlaşmaya davet edecektir. Eğer taraflar bedel üzerinde anlaşırlarsa mahkeme bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul ederek işlem yapar. Eğer taraflar mahkemede de bedel üzerinde bir anlaşmaya varamaz ise mahkeme en geç 10 gün içinde keşif ve 30 gün sonrası içinde duruşma günü belirleyerek Kamulaştırma Kanun 15.maddesinde sayılan bilirkişiler aracılığı ile tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için keşif yapar.
BİLİRKİŞİLERİN TAŞINMAZIN DEĞERİNİ BELİRLEMESİ
Bilirkişiler kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;
- Cins ve nevini,
- Yüzölçümünü,
- Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
- Varsa vergi beyanını,
- Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
- Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini,
- Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
- Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
- Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,
Gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit eder.
MAHKEMENİN BEDELİN TESPİTİNE VE İDARE ADINA TESCİLİNE
KARAR VERME SÜRECİ
Taşınmaz maliki ile idare anlaşamaz ise mahkeme hâkimi tarafından 15 gün içine sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin ederek düzenlenen rapor ve raporlar incelenip hakkaniyet çerçevesinde uygun bir bedel tespit edilir.
Tarafların anlaştığı bedel ya da mahkemenin belirlemiş olduğu bedel kamulaştırma bedeli olarak peşin ve nakit olmak üzere hak sahipleri adına bankaya yatırılarak, yatırıldığına ilişkin makbuzun mahkemeye ibraz edilmesi için idareye 15 gün süre verilir. Makbuzun ibraz edilmesinden sonra mahkeme taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Taşınmazın tesciline ilişkin hüküm kesin olup tarafların bedele ilişkin temyiz hakları saklıdır.
TRAMPA YOLU İLE YAPILAN KAMULAŞTIRMA
Taşınmaz sahibine kamulaştırma bedeli yerine idareye ait ancak kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan bir taşınmazın bu bedelin bir kısmını ya da tamamını karşılayacak şekilde verilmesidir. Eğer taşınmaz sahibi bu teklifi kabul etmez ise trampa yoluyla kamulaştırma yapılamaz.
İdarenin trampa yapılacak taşınmazının değeri idarenin ihale komisyonu tarafından ya da ihale komisyonu yoksa değer tespiti yapmak üzere yeni kurulacak olan bir komisyon ile tespit yaptırılır. Taşınmazlar arasında bedel farkı varsa bu taraflarca nakit olarak karşılanır. Fakat idarenin vereceği taşınmazın değeri, kamulaştırma bedelinin %20’sini aşamaz.
ACELE KAMULAŞTIRMA YAPILACAK HALLER
Acele kamulaştırma 2942 sayılı Kamulaştırma kanun 27’nci maddesinde belirtilmiştir. Bu kamulaştırma olağan kamulaştırma usulü olmayıp yasada sayılan bazı durumlarda istisnai olarak başvurulabilmektedir. 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya ameleliğine Bakanlar Kurulunca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda uygulanır.
Taşınmazın acele kamulaştırılması durumunda; taşınmazın kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan yerine getirilmesi şartıyla, kamulaştırma yapacak idarenin talebi üzerine mahkeme tarafından 7 gün içinde o taşınmazın bilirkişiler tarafından değeri tespit edilir ve tespit edilen bedel taşınmaz sahibi adına bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulur.
Burada dikkat edilecek en önemli husus mahkemenin tescil ve terkine değil sadece el koyma kararı vermesidir. Mahkemenin bu kararı bir nevi delil tespiti mahiyetinde olup anlaşmayı çözüme kavuşturan nihai bir hüküm değildir. Bu bağlamda verilen kararın istinaf ya da temyizi söz konusu değildir. Av. Fatih AL
Leave a Reply